Sur le territoire français, le marché hôtelier affiche un rendement pouvant aller jusqu’à 6 % actuellement sur la région parisienne. Ce taux va au-delà des 6,5 % au niveau des centres-villes et peut atteindre 10 % dans les zones périphériques. C’est un investissement intéressant et qui permet de placer de l’argent dans le mur, mais qui présente des menaces qu’il sera nécessaire de considérer.
Les menaces dues aux murs vieillissants
Selon le type de contrat d’acquisition et de détention des murs d’hôtel, l’investisseur achète et hérite également de l’état des mûrs. Ce qui peut être un risque dans la pérennité de son investissement. Dans le cas du sale and lease back, comme le contrat de partage, le locataire et l’investisseur supportent les risques concernant les murs. Toutefois, étant donné que la valeur locative sera définie en fonction de la valeur vénale des mûrs, l’apport en investissement dans la réhabilitation devra se répercuter sur le taux de rentabilité issu des activités de l’hôtel. Pour ce qui est du sale and manage back, comme l’investisseur fera l’acquisition des murs et des fonds de commerce, il devra investir dans la rénovation des murs. Ce qui peut impacter sur les revenus variables de l’investisseur. En outre, dans l’application de l’article 1719 du Code civil, il revient au bailleur, donc à l’investisseur qui vient d’acquérir les murs, de s’assurer de l’effectivité des travaux selon les règles de sécurité et les normes exigées par la loi. Ainsi, l’investisseur s’expose à un paiement des travaux pour un usage sain du locataire sous peine de litige avec ce dernier. Ce point, qui peut l’amener à la mise en demeure pour la réalisation des travaux qu’il doit effectuer ainsi qu’au remboursement des coûts engagés par le locataire dans le cas où l’investisseur ne réalise pas les travaux après une demande en justice de réalisation des travaux par le locataire lui-même.
Les menaces dues aux normes
Dans le sale and lease back, la procédure de leasing considèrera que le locataire peut continuer à apporter son appui financier afin d’assurer le bon fonctionnement de l’hôtel. Cependant, en ce qui concerne les murs, la mise aux normes sera du ressort de l’investisseur dans le cas où les murs d’hôtel ne sont plus conformes. Il en est de même pour le contrat de sale and manage back où l’investisseur aura à prendre en charge les investissements concernant la mise aux normes des murs et des activités de l’hôtel. De ce fait, le risque pour les investisseurs c’est de ne pas assurer la couverture à temps de ses investissements concernant la mise aux normes. Une situation qui aura une répercussion sur les revenus fixes et variables à percevoir. En effet, une rupture de contrat de location, faute de rentabilité, peut en être une conséquence négative. Par ailleurs, dans le cas de l’acquisition des murs et des fonds de commerce, même en transférant la gestion de l’hôtel, l’investisseur devient le propriétaire des lieux. À cet égard, il doit respecter les règlementations concernant les normes de travail et d’infrastructure en investissant notamment, dans le but de mesurer les risques sur l’infrastructure en vue de les mettre aux normes et afin de les éviter. Mais aussi, afin de prendre en compte l’état de l’infrastructure et des apports techniques y afférents pour s’aligner aux normes.
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