Achat EHPAD : 5 erreurs fréquentes à éviter

Revenus passifs, stabilité locative et optimisation fiscale sont les avantages que promettent les investissements dans l’EHPAD. Conscient de ces bénéfices, vous êtes fortement intéressé par l’achat en EHPAD. Pour que votre projet soit un succès, évitez les 5 erreurs suivantes et découvrez les bonnes pratiques pour les contourner.

Erreur 1 : Négliger l’analyse de l’exploitant

L’exploitant est celui qui gère l’EHPAD. Sa fonction consiste à trouver des résidents, recruter et gérer le personnel, assurer la qualité de services, entretenir le bâtiment, etc. et à verser les loyers des investisseurs.

Vous l’aurez compris, l’exploitant joue un rôle central dans le succès de votre achat en EHPAD. S’il ne gère pas avec efficacité l’établissement, le bâtiment pourrait être mal entretenu, les vacances locatives pourraient exploser, etc. Conséquences, la rentabilité de votre investissement va dégringoler et vous risquerez même des poursuites judiciaires.

Solution : Choisissez votre exploitant avec soin

Ne soyez pas tout de suite séduit par le discours commercial d’un exploitant et le rendement présenté. Prenez du recul pour mieux étudier le professionnel à qui vous allez confier la gestion de votre investissement. Pour faire le bon choix, cet expert de la revente LMNP en résidences gérées conseille de vérifier les points suivants :

L’expérience de l’exploitant : informez-vous de ses années d’exercice dans le secteur, le nombre d’établissements qu’il a gérés ou qu’il gère en ce moment. Jetez également un œil à sa réputation dans le secteur.
La situation financière : il s’agit ici d’étudier ses résultats annuels, son chiffre d’affaires et le taux d’occupation de ses résidences.
Les avis des familles et résidents : cet élément est tout aussi essentiel, car il reflète la qualité de gestion de l’exploitant. N’oubliez pas que les résidents satisfaits sont les meilleurs ambassadeurs de l’EHPAD, de l’expérience et savoir-faire de l’exploitant. Bref, une résidence appréciée est un établissement pérenne.
Comparer plusieurs exploitants avant de prendre une décision en prenant en compte les critères cités auparavant.

Si vous considérez ces critères de sélection, vous ne serez pas facilement séduits par les promesses de rendement élevé.

Erreur 2 : Se focaliser uniquement sur le rendement affiché

L’un des arguments des vendeurs est le rendement d’un EHPAD. Pourquoi ? Simplement, parce qu’il projette la rentabilité de l’investissement. Une offre avec 4,5 % ou 5 % de rendement ne peut que séduire les acheteurs. Faites cependant attention au chiffre proposé. Il ne reflète pas souvent la réalité. Aussi, lorsque l’exploitant et ceux qui travaillent avec lui vous présentent un rendement, demandez s’il s’agit du rendement brut. Si c’est le cas, sachez que d’autres éléments vont encore rogner vos gains. Il s’agit notamment des charges, de la fiscalité, etc. Une fois ces déductions réalisées, vos gains réels peuvent être largement inférieurs à ce qui est annoncé.

Solution : Regardez au-delà du rendement brut

Vous l’aurez compris, le rendement net est le seul moyen d’avoir une vue claire sur la rentabilité d’un achat EHPAD. Il s’obtient après déduction des impôts, des charges et éventuelles vacances locatives. Mais que faire si vous ne pouvez avoir accès à ce chiffre ? Dans ce cas, prenez du recul en faisant votre petite enquête. Pour ce faire, vous devez :

- Vérifier l’emplacement de l’EHPAD : une offre avec un rendement élevé n’est cohérente que si la résidence pour seniors est située dans une zone attractive. Dans le cas contraire, passez votre chemin.
- Visiter l’établissement pour évaluer la qualité des équipements, l’ambiance, l’état général du bien, etc. Si votre évaluation est médiocre alors que le rendement proposé est élevé, soyez sur vos gardes. Sur le long terme, un bien mal entretenu, des équipements qui méritent une modernisation, etc. peuvent vite devenir un investissement à perte.

Analyser les charges : s’il vous est possible d’obtenir cette information auprès de l’exploitant, voyez si elles sont proportionnées ou anormalement élevées. La visite de l’établissement vous permet certainement de voir si c’est cohérent.

Juger la cohérence entre le prix d’achat en EHPAD, la localisation de l’établissement et le loyer garanti.

A retenir : Un rendement net légèrement inférieur, mais soutenu sur le long terme est préférable à un rendement brut élevé qui peut vite dégringoler face à la réalité. En somme, avant l’achat en EHPAD, considérez la sécurité et la pérennité de l’investissement.

Erreur 3 : Ignorer la localisation et la demande locale

Pour qu’un EHPAD soit rentable, son taux de vacance locative doit être bas. Cela dépend en grande partie de l’attractivité de l’EHPAD. Cette attractivité se construit par la qualité des équipements, des services et du confort de l’établissement pour les seniors. Mais la proximité de l’établissement entre également en ligne de compte. En effet, les familles recherchant une chambre pour leurs proches âgés préfèrent un établissement pas trop loin d’eux et des commodités essentielles du quotidien. Pour faire un bon investissement, vous ne devez pas ainsi ignorer la location de l’EHPAD et la demande locale.

Solution : Acheter en EHPAD dans des secteurs où la demande est pérenne

Afin d’assurer le succès de votre projet, intéressez-vous à la ville ou au quartier où se trouve l’EHPAD. Étudiez notamment la démographie locale en tenant compte de la proportion des seniors et les perspectives de vieillissement dans les années à venir. Pensez également à évaluer la concurrence. Y a-t-il beaucoup d’EHPAD dans le secteur ? Si oui, comment sont leurs taux d’occupation ?

En tous les cas, préférez une résidence pour seniors située dans une zone attractive, bien desservie, proche des hôpitaux et services médicaux. Cela assure un taux d’occupation élevé. Mieux encore, cela facilite la revente.

Erreur 4 : Oublier d’analyser le bail commercial

Le bail commercial en résidence gérée LMNP est un document juridique important pour vous comme pour l’exploitant. Aussi, ne le signez pas sans le lire attentivement, car il pourrait cacher des clauses qui vous sont défavorables. Gardez à l’esprit que ce document note vos droits, vos obligations et celles de l’exploitant.

Solution : Vérifier les éléments essentiels du bail

Si vous êtes pressé, prenez au moins le temps d’étudier les points essentiels suivants :

La durée du bail : elle doit être de 9 à 12 ans
Les conditions de renouvellement
La répartition des charges : cette partie doit être claire pour savoir qui paie quoi. Cela vous permet d’évaluer le rendement net de votre investissement.
Les modalités de révision des loyers
Les clauses de résiliation anticipée : vérifiez qui en a le droit.

A retenir : Assurez-vous que le bail commercial protège vos intérêts.

Erreur 5 : Sous-estimer l’impact fiscal de votre investissement

Comme mentionné auparavant, ne vous focalisez pas sur le prix d’achat en EHPAD et le rendement attractif. Incluez dans votre calcul les frais de notaire, les charges, les frais de gestion et d’entretien, mais également les éventuels travaux. Outre ces frais et charges, ne négligez pas l’impact fiscal sur votre investissement. Les impôts peuvent réduire significativement ou optimiser la rentabilité de votre achat en EHPAD.

Solution : Simuler l’impact fiscal réel

Sachez qu’il existe 2 régimes fiscaux :

Le micro-BIC est simple à gérer et propose un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel permet de déduire charges, amortissements et intérêts d’emprunt. Il reste toutefois très technique et demande une gestion plus pointue. Si vous optez pour ce régime, pensez à engager un expert-comptable spécialisé LMNP pour optimiser votre situation.

A retenir : Pour trouver le régime fiscal adapté à votre cas, pensez à faire une simulation fiscale.